看到喜欢的房子，该怎么出价?

最近看到一间喜欢的房子，屋主开价788含车位

查该地段同建案的房屋今年第一季的成价为14万/坪

而屋主的开价788-车位80除以坪数的话，一坪开到187万

有做一些装璜，屋子还满新的，屋主自住大约近1年的时间

现在烦恼，我该怎么开价呢?一开价就要下斡旋吗?该给多少斡旋?

我想开价145万/坪，就是约620万左右

不晓得怎么跟仲介开口耶?

附近的新成屋，依不同建商建案，成交一坪在1518都有

新古屋，成交价在108/坪起跳